◎文 《法人》雜志全媒體記者 李韻石

▲2024年6月，北京某新開盤項(xiàng)目吸引大批購(gòu)房者 宋逗／攝

周末上午10點(diǎn)，在北京南五環(huán)外一個(gè)售樓處，數(shù)十名前來(lái)購(gòu)房的顧客正圍繞著該項(xiàng)目的沙盤討論著層高和位置。購(gòu)房者張博然一家正在和銷售人員計(jì)算著房子的所需貸款?！斑@是我們看的第三個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在保障性住房新盤多，新商品房項(xiàng)目少，我們之前看了兩套二手房，最終還是決定選一個(gè)新盤?！?/p>

張博然告訴《法人》記者，近期房地產(chǎn)政策調(diào)整，首付和貸款利率均有下調(diào)，給像他們這樣的工薪階層提供了買房機(jī)會(huì)。該項(xiàng)目銷售人員吳旺（化名）告訴記者：“自從4月30日北京放開五環(huán)外限購(gòu)，來(lái)售樓處看房的人每周都在增加，人們的購(gòu)房熱情不斷上漲。”

新政刺激樓市復(fù)蘇

取消限購(gòu)、貸款利率下調(diào)、買房落戶、以舊換新等舉措是近一個(gè)月全國(guó)樓市的高頻熱詞。

5月17日，央行國(guó)家金融監(jiān)督管理總局就促樓市打出了一套政策“組合拳”：首套和二套房貸最低首付款比例分別降至不低于15%和不低于25%，取消全國(guó)層面首套和二套房貸利率政策下限，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款利率，設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，以支持地方國(guó)企“收儲(chǔ)”存量商品房。（下稱“‘5·17’新政”）

此外，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，目前住房公積金在支持“新市民”、青年人、多子女家庭等解決住房問題方面，不斷加大租房提取力度，支持租賃住房的多子女家庭按實(shí)際房租支出提取住房公積金。同時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部表示，對(duì)購(gòu)買首套住房的多子女家庭，各地根據(jù)實(shí)際適當(dāng)提供提高貸款額度等政策支持。

對(duì)此，東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青公開表示，這一套政策“組合拳”是近三年房地產(chǎn)力度最大的支持政策，而且顯著超出市場(chǎng)預(yù)期，釋放了支持房地產(chǎn)行業(yè)較快實(shí)現(xiàn)軟著陸的強(qiáng)烈信號(hào)，預(yù)計(jì)將在短期內(nèi)對(duì)樓市產(chǎn)生較強(qiáng)的提振效應(yīng)。

在“5·17”新政頒布后，全國(guó)各地紛紛出臺(tái)相應(yīng)政策，以確保房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)加速。

5月23日，湖北全省取消了住房限購(gòu)，首套房首付比例從20%降至15%。隨后，甘肅、廣西、海南、山西、重慶、河北等地，也相繼發(fā)布了優(yōu)化住房信貸政策的公告，明確降低首付比例和取消利率下限。據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)，截至5月底，全國(guó)超過80%的城市已經(jīng)開始執(zhí)行“5·17”新政。

5月31日，上海市發(fā)布通知，支持上海市住房公積金提取償還長(zhǎng)三角異地住房公積金貸款。6月1日起，在上海市繳納住房公積金的職工在江蘇、浙江或安徽等地，使用住房公積金貸款購(gòu)房，符合規(guī)定的購(gòu)房情形，并且在上海市無(wú)住房公積金貸款、無(wú)委托提取住房公積金歸還住房貸款的，主貸人及配偶可以提取上海市住房公積金賬戶余額，償還公積金貸款。符合條件的群眾，可以前往上海市公積金中心業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)咨詢辦理。

6月2日，江蘇蘇州發(fā)布房地產(chǎn)新政16條措施，明確在蘇州全市范圍內(nèi)不再審核購(gòu)房資格。此外，在蘇州購(gòu)買或擁有合法產(chǎn)權(quán)住房且實(shí)際居住的非蘇州戶籍人員，可以申請(qǐng)辦理落戶。取消首套房和二套房個(gè)人住房貸款利率下限，商業(yè)銀行可根據(jù)客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況，自主確定每筆貸款的具體利率水平。首套房最低首付比例由不低于20%調(diào)整為不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%調(diào)整為不低于25%。購(gòu)房人在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)無(wú)住房的，或在所購(gòu)住房城區(qū)范圍內(nèi)僅有一套住房且正在掛牌出售的，辦理新購(gòu)住房的按揭貸款時(shí)可按首套住房認(rèn)定。

數(shù)據(jù)顯示，5月17日房貸新政實(shí)施以來(lái)，湖北武漢新房日均成交量提升至242套，相比4月份165套的日均成交量提升明顯。據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)，上海市放松樓市調(diào)控后第一周，樓市成交量出現(xiàn)大幅反彈，新建商品住宅成交面積15.5萬(wàn)平方米，環(huán)比增加34.83%。不只是新房市場(chǎng)，上海二手房市場(chǎng)熱度的回升也相當(dāng)明顯。

據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，上海頒布樓市新政之后首周，買家咨詢量較近兩個(gè)月的日均量，大幅上漲70%，帶看量上漲約30%，新增房源量較近兩個(gè)月日均量上漲40%。據(jù)媒體報(bào)道，在“蘇州新政16條”頒布后僅一天，就有地產(chǎn)項(xiàng)目一天賣出七八套房源。

近日，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受記者采訪時(shí)表示，近期的房產(chǎn)新政，對(duì)于房地產(chǎn)去庫(kù)存起到了積極作用。除了“5·17”新政之外，早在今年年初，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家金融監(jiān)督管理總局聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》（下稱《通知》），也給房地產(chǎn)提供了相應(yīng)保障。

自《通知》頒布以來(lái)，全國(guó)297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至5月16日，商業(yè)銀行已審批通過“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。

“買房的好時(shí)期到了”

“我們是來(lái)看82平方米D戶型的，‘5·17’新政讓我們有了買房的想法?！?月2日，家住北京天橋的購(gòu)房者孫萍在大興亦莊開發(fā)區(qū)某樓盤看房時(shí)告訴記者，她家有兩套房子，都是二環(huán)內(nèi)上個(gè)世紀(jì)80年代末的老房，單個(gè)面積僅40平方米左右，此前由于兒子上學(xué)一直沒有換房，等想換房時(shí)，首付已經(jīng)成了一筆難以承受的巨款，而且高額的房貸也會(huì)給他們的生活帶來(lái)巨大壓力，換房計(jì)劃被迫一拖再拖。

隨著年齡越來(lái)越大，孫萍上下樓愈發(fā)困難，兒子多次提出賣掉一套房，換一套新房，但也由于各種原因沒能換成。“我們的房子又老又小，單價(jià)也不高，賣一套也不夠換一個(gè)大面積的新房。我們不能貸款，也不想讓孩子承擔(dān)貸款壓力，就一直沒換。不過，這次政策的調(diào)整，給了我們換房的動(dòng)力?！?/p>

“我們準(zhǔn)備買房也是因?yàn)樾抡雠_(tái)后，能湊夠首付了?！痹诒本┴S臺(tái)區(qū)某樓盤項(xiàng)目，一對(duì)新人劉鑫和張伊在看一套68平方米的一居室，“對(duì)于我們這樣的年輕人，首付款是第一道坎，可能會(huì)掏空兩個(gè)家庭的存款。此前，我們連一居室的首付都拿不出，這次降低了首付比例，讓我們看到了希望。雖然買不了大房子，但我們能踮踮腳夠到一居室，終于可以享受二人世界了?！?/p>

對(duì)此，該房產(chǎn)項(xiàng)目銷售負(fù)責(zé)人張博（化名）告訴記者：“通過半個(gè)月的銷售情況看，下調(diào)首套房和二套房的最低首付比例對(duì)購(gòu)房者的影響最大，不要小看只下調(diào)了5%，但在標(biāo)的幾百萬(wàn)元的房產(chǎn)交易中，對(duì)消費(fèi)者的壓力降低了很多，首付能承擔(dān)，幾十年的貸款大家就沒問題?！?/p>

▲6月7日，北京市朝陽(yáng)區(qū)不動(dòng)產(chǎn)登記中心大廳里，辦理房產(chǎn)登記業(yè)務(wù)的市民明顯增多 宋逗／攝

6月2日，在北京大興某房屋中介，該店經(jīng)理張清魯告訴記者，自4月底以來(lái)，北京新房市場(chǎng)正在逐步復(fù)蘇，“5·17”新政頒布后，不少樓盤來(lái)訪量都有所復(fù)蘇?！艾F(xiàn)在開發(fā)商也在積極響應(yīng)國(guó)家相關(guān)政策，大部分項(xiàng)目都有折扣，一邊國(guó)家給政策，一邊開發(fā)商給折扣，現(xiàn)在應(yīng)該是買房的好時(shí)期?！?/p>

北京鏈家研究院分析師冷會(huì)公開表示，5月以來(lái)，北京二手房帶看量和簽約量都明顯提升，且五環(huán)外區(qū)域增長(zhǎng)幅度明顯高于五環(huán)內(nèi)。5月份，北京鏈家?guī)Э戳枯^上月同期增長(zhǎng)約11%，二手住房簽約量增長(zhǎng)近32%，其中五環(huán)外區(qū)域成交量增長(zhǎng)近37%，明顯高于五環(huán)內(nèi)（29%）和全市平均水平。從成交占比上看，5月以來(lái)，北京市五環(huán)外成交占比為45.8%，較4月份提升2.4個(gè)百分點(diǎn)。

銷量上升并不僅僅是北京。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，“5·17”新政出臺(tái)后首周（5月20日至5月26日，下同），重點(diǎn)城市（重點(diǎn)15城包括北京、深圳、上海、成都、蘇州、南京等）新房成交環(huán)比小幅上升0.85%，二手住宅成交環(huán)比上升10.98%。

具備逆轉(zhuǎn)新機(jī)遇

“如果能保證當(dāng)前政策不變，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)很快就會(huì)有明顯變化?！弊鳛榉康禺a(chǎn)行業(yè)前端參與者，張清魯與消費(fèi)者接觸得最多，也最直接?！昂芏嘞M(fèi)者現(xiàn)在還是處于觀望狀態(tài)，但購(gòu)房熱情正在持續(xù)攀升，看房人數(shù)也在增多，但相對(duì)于剛需購(gòu)房來(lái)說(shuō)，改善性住房的銷售情況尚需觀察一段時(shí)間。隨著部分房產(chǎn)進(jìn)入流轉(zhuǎn)期、人們對(duì)于優(yōu)質(zhì)生活的向往，樓市會(huì)迎來(lái)復(fù)蘇?！?/p>

“去庫(kù)存工作看似棘手，實(shí)則具備新機(jī)遇?！?嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，“5·17”新政關(guān)注去庫(kù)存等相關(guān)工作，充分說(shuō)明其重要性。去庫(kù)存工作需立足供求關(guān)系新變化、城鎮(zhèn)化新趨勢(shì)和老百姓高品質(zhì)住房需求等，持續(xù)打贏房產(chǎn)去庫(kù)存攻堅(jiān)戰(zhàn)。“對(duì)全國(guó)百城庫(kù)存數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以看出，受銷售端持續(xù)偏低位影響，去庫(kù)存工作面臨較大壓力。換句話說(shuō)，去庫(kù)存工作也需立足銷售端層面，持續(xù)激活潛在銷售數(shù)據(jù)。當(dāng)然，隨著各地去庫(kù)存工作的推進(jìn)，如利好政策出臺(tái)和房?jī)r(jià)積極調(diào)整，可以很大程度上促進(jìn)去庫(kù)存工作?！?/p>

公開數(shù)據(jù)顯示，今年4月，全國(guó)百城新建商品住宅庫(kù)存規(guī)模為50020萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)-1.5%，說(shuō)明包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”等系列政策出臺(tái)對(duì)去庫(kù)存有積極作用?！坝绕涫墙衲甓径纫詠?lái)，各地全面取消或放松限購(gòu)，客觀上使得購(gòu)房人數(shù)進(jìn)一步增加，有助于去庫(kù)存工作。但也要看到，去庫(kù)存工作依然面臨壓力和阻力，尤其體現(xiàn)在去庫(kù)存的節(jié)奏較慢。從數(shù)據(jù)上看，今年4月份庫(kù)存規(guī)模相比去年9月份僅減少不足2%，去庫(kù)存工作仍需加緊，但‘5·17’新政的出臺(tái)，明顯增加了去庫(kù)存的力度。”

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，去庫(kù)存工作看似棘手，但其環(huán)境正持續(xù)優(yōu)化和寬松，有利于后續(xù)工作的開展。首先，新型城鎮(zhèn)化的新趨勢(shì)、老百姓對(duì)高品質(zhì)住宅的認(rèn)可，都會(huì)反映到購(gòu)房市場(chǎng)上，尤其是反映到新房市場(chǎng)上。其次，政策和價(jià)格的調(diào)整，正持續(xù)降低購(gòu)房成本。政策方面，限購(gòu)政策逐漸退出歷史舞臺(tái)，意義重大。房?jī)r(jià)方面，逐漸形成“低房?jī)r(jià)、低首付、低利率”的“三低”態(tài)勢(shì)。再次，新的去庫(kù)存資金正在加快進(jìn)入。除居民家庭的購(gòu)房資金外，包括實(shí)體企業(yè)購(gòu)房、房企“以購(gòu)代建”等都有助于加快去庫(kù)存。最后，住房產(chǎn)品的居住性價(jià)比提高，既包括陽(yáng)臺(tái)和飄窗的贈(zèng)送政策，也包括“綠色、低碳、智能、安全”要素的導(dǎo)入，有助于提振住房消費(fèi)信心和活力。

日前，經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平曾公開表示，短期，限購(gòu)、房貸利率、房企融資等政策可能進(jìn)一步優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)筑底。2024年開年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)優(yōu)化政策持續(xù)加碼，加速落地。供給端，以金融支持為方向，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制有望進(jìn)入常態(tài)化，各地鼓勵(lì)國(guó)資企業(yè)收購(gòu)開發(fā)商庫(kù)存、改善房企資金狀況；需求端，降息、降首付比、稅收優(yōu)惠、放松落戶、放松限購(gòu)、優(yōu)化公積金政策等，持續(xù)釋放剛需、改善性需求。

“在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的大背景下，未來(lái)，在供給端，房企資金改善仍有發(fā)力空間；在需求端，核心城市放開限購(gòu)、房貸利率下行是大勢(shì)所趨。”任澤平認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)進(jìn)入由“防過熱”轉(zhuǎn)向“防過冷”階段。從銷售、投資等指標(biāo)看，政策優(yōu)化將助力房地產(chǎn)筑底，有利于軟著陸。從中長(zhǎng)期綜合考慮城鎮(zhèn)化進(jìn)程、改善性需求、城市更新等，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有較大發(fā)展空間。

編審｜渠 洋

責(zé)編｜白 馗

校對(duì)｜張波 張雪慧